大连市解放路改造项目策划方案
目录
第一部分：商业部分
1-大连市概况 5
1-1大连市概况 5
2-大连市的商业分析 5
2-1市场回顾 5
2-1-1国营商场同合资商场共存 5
2-1-2超市效应 6
2-1-3商场相对比较集中 7
2-2大连商业分析 7
2-2-1大连现时商业总存量 7
2-2-2未来商业供应 7
2-2-3市场售价及租金反映 10
2-3大连商业个案分析 11
2-3-1大连胜利广场 11
2-3-2大连大世界家居广场 12
2-3-3大连奥林匹克购物广场 13
3- 项目的商场部份分析 15
3-1项目概况 15
3-2项目swot分析 16
s——项目优势 16
w——项目劣势 16
o——机会 17
t——威胁 18
4-市场定位 18
4-1国内市场形势 19
4-2大连商城的形势 21
4-3本项目覆盖地域及经济潜力 22
4-4市场需要什么 23
4-4-1商场档次分析 24
4-4-2商场类型 25
4-4-3商场主题分析 25
4-5本项目产品定位 26
4-5-1档次定位 26
4-5-2本项目的主题定位 28
※ 首创旅游式主题的商业物业概念 28
※ 主题新颖的吸引 28
※ 市内旅游文化的支持 28
※ 对消费人群的吸引力 29
※ 借用概念的吸引力 29
※ 借用其它元素的吸引力 30
4-5-3形象定位 30
4-5-4项目定位的发展优势 31
4-6项目产品设计建议 33
4-6-1针对项目整块建议 33
4-6-2针对 a、b、c、x地块的业态？ 33
4-6-3针对d、e地块规划 35
4-6-4针对d、e地块的业态设置 35
4-7项目的特色如何营造 38
5-商场的租售策略 40
5-1目标客户 40
5-1-1销售目标客户 40
5-1-2招商客户 40
5-2租售时机 40
5-3租售策略 41
5-3-1租售推广策略 41
5-5主要促销手段 45
5-6招商条件 46
5-6-1租金优惠 46
6-商场的经营管理 47
6-1角色 47
6-1-1对内经营 47
6-1-2对外经营 47
6-2目标 48
6-3效果 48
6-3-1旺人（消费人流） 48
6-3-2旺场（投资者和商家） 49
6-3-3旺财（经营收益） 49
6-3-4运用多元化经营策略， 50
6-4商业物业主要经营管理模式 50
6-4-1经营模式比较 50
6-4-2采用经营模式的论证 52
6-4-3结论 52
7-经营推广 53
7-1推广活动 53
7-2信息系统建议 53
7-4经营促销手段参考 54
8-经营管理组织架构 55
9-商业招商经营运作优势 55
9-1-1具有较强的商业招商能力， 55
9-1-2具有实际招商操作经验， 55
9-1-3具有引入主力店的成功经验 56
9-1-4丰富商业经营运作经验， 57
9-1-5服务品牌 57
第二部分：住宅部分
1-大连住宅市场概况分析 59
2- 项目的优势劣势分析 60
2-1项目优势： 60
2-2项目劣势： 60
3- 目标客户的定位和分类 61
3-1住宅的目标客户分析 61
3-2公寓的目标客户分析 61
4- 项目定位 62
4-1项目理解 62
4-2产品定位 62
4-3形象定位 63
4-4项目形象包装 64
5- 产品建议 64
5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议 64
5-1-1对a、b、c、d号楼功能说明 64
5-2户型设计建议： 67
6-项目命名的初步建议 67
6-1项目整体命名 67
6-2商业命名 67
7- 住宅与商业的互动分析 68
7-1住宅与商业的统一性 68
7-1-1住宅统一性体现 68
7-1-2商业统一性的体现 68
7-1-3 住宅和商业的协调 68
7-2住宅和商业开发推售的互动策略 69
6-3说明 71
第一部分：商用物业
1-大连市概况
1-1大连市概况
大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。
大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。
2-大连市的商业分析
2-1市场回顾
2-1-1国营商场同合资商场共存
1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。
合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。
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